Լսե՞լ եք, թե իբր արտասահմանցիները չեն կարող սեփականացնել գույք Դուբայում, կամ շուկան միայն միլիարդատերերի համար է։ Եթե համաձայնել եք, մենակ չեք, բայց լիարժեք պատկեր չունեք։ Մինչ հնացած կարծիքները շարունակում են շրջանառվել, Դուբայի շուկան ցույց է տալիս 6-8% վարձակալական (որոշ հատվածներում՝ մինչև 10%), հաղթելով շատ գլոբալ շուկաների։ Բնակչությունը աճել է 5%-ով, զբոսաշրջությունը՝ 9%-ով՝ 18.7 մլն գիշերակացով այցելուներով՝ ապահովելով որակյալ գույքերի կայուն պահանջարկ։

Ամենատարածված միֆեր

№1․ Արտասահմանցիները չեն կարող սեփականացնել գույք Դուբայում

Սա սխալ է։ Դուբայում սահմանված են freehold գոտիներ, որտեղ օտարերկրացիները կարող են գնել գույք՝ լիարժեք սեփականության իրավունքի հիման վրա (վաճառք, վարձակալության հանձնում, ժառանգում)։ Տարիքային սահմանափակումներ չկան, իսկ Dubai Land Department-ը տրամադրում է պաշտոնական սեփականության վկայագրեր։ Freehold տարածքներն ընդգրկում են ոչ թե ծայրամասային, այլ Դուբայի ամենապահանջված լոկացիաները՝ Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Dubai Hills Estate, Business Bay և այլն։

№2․ Շուկան միայն սուպեր-շքեղության համար է

Չէ, շուկան բազմաշերտ է․ կան գներ տարբեր բյուջեների համար, իսկ զարգացող շրջաններում հնարավոր է գտնել ավելի հասանելի առաջարկներ։ Շատ կառուցապատողներ առաջարկում են ճկուն վճարային պլաններ, իսկ հիփոթեքները հասանելի են ինչպես ռեզիդենտների, այնպես էլ ոչ ռեզիդենտների համար՝ մրցունակ տոկոսներով։ Բացի այդ, տարեկան բնակարանային գույքահարկ չկա, ինչն էապես նվազեցնում է ընդհանուր սեփականության արժեքը։

№3․ Շուկան անկայուն է և ցածր եկամտով

2008-ի հիշողությունները դեռ ստվերում են որոշ գնորդների մտքերը, բայց այսօրվա շուկան այլ է․ կառավարական կարգավորումները նվազեցնում են բաբլերի ռիսկը և պաշտպանում գնորդին։ Միջին 6-8% վարձակալական եկամտաբերությունը (մինչև 10% որոշ գոտիներում) գերազանցում է բազմաթիվ մեծ քաղաքների 2-4% միջակայքը։ Հետպանդեմիական վերականգնումն էլ ցույց տվեց շուկայի դիմացկունությունը։ Գույքի միջին $/քմ (~$468/քմ²) մակարդակն էլ շարունակում է մնալ մրցունակ՝ համեմատած այլ ֆինանսական կենտրոնների հետ, և աճը ավելի շատ կայուն օրինաչափություն է, ոչ թե սպեկուլյատիվ շտկում։ №4․ Գնումն ուժեղ բյուրոկրատիա և ռիսկեր է ենթադրում Դուբայում գործարքային ճանապարհը մեծապես թվայնացված է․ առցանց կարգով իրականացվում են գրանցումներ, սեփ. վկայագրերի փոխանցումներ, նույնիսկ հիփոթեքային դիմումներ։ Գործում են էսկրո հաշիվներ, ստանդարտացված պայմանագրեր, իսկ լիցենզավորված գործակալները/իրավաբանները/միջնորդները ուղեկցում են ամբողջ գործընթացը, հատկապես՝ միջազգային գնորդների համար։

Փաստեր, որոնք պետք է իմանալ

• Տնտեսական հիմք․ ~3.2% ՀՆԱ-ի աճ, 5% բնակչության աճ՝ ձևավորելով շարունակական բնակարանային պահանջարկ։
• Զբոսաշրջություն․ 18.7 մլն գիշերակացի այցելու (+9%)՝ խթանելով կարճաժամկետ վարձակալական շուկան։
• Ենթակառուցվածքներ․ Dubai 2040 Urban Master Plan-ը ստեղծում է նոր արժեքային միջավայրեր, բարձրացնելով հարակից գույքերի արժեքը։
• Իրավական պաշտպանություն․ freehold իրավունքի հստակ կանոններ, էսկրո մեխանիզմներ, կառուցապատողների ֆինանսական/կատարողական երաշխիքներ, թափանցիկ DLD գրանցումներ։
• Հարկային չեզոքություն․ բնակարանային գույքահարկ, կապիտալի աճի կամ ժառանգական հարկ՝ չկա։
• Արժութային կայունություն․ դիրհամի կապը դոլարին՝ նվազեցնելով արժութային ռիսկերը։

Մասնագիտական ուղեկցության արժեքը

Տեղային փորձն ու պրոֆեսիոնալ ծառայությունները (գործակալներ, իրավաբաններ, հիփոթեքային խորհրդատուներ) էականորեն բարձրացնում են գործարքի հաջողության հավանականությունը՝ սկսած օբյեկտի ընտրությունից մինչև վերջնական գրանցում, ինչպես նաև հետգործարքային property management, վարձակալության կառավարում, շուկայի թարմացումներ։ Թվային գործիքները (վիրուալ տուրեր, էլ․ փաստաթղթավարում, առցանց կապ) թույլ են տալիս միջազգային գնորդներին գնահատել/գնել՝ առանց բազմակի ուղևորությունների։ Համագործակցությունը չի ավարտվում փակմամբ․ ճիշտ գործընկերը դառնում է երկարաժամկետ կառավարման ու օպտիմալացման «ձախ ձեռքը»։

Որտե՞ղ որոնել հնարավորությունները

• Զարգացող թաղամասեր՝ Dubai Hills Estate, Creek Island, Business Bay — անցում զարգացման փուլից դեպի կայացած համայնքներ՝ հաճախ առաջարկելով ավելի լավ արժեքավորում և բարձր աճի պոտենցիալ։
• Off-plan սեգմենտ՝ բարձրացման պոտենցիալ շինարարական շրջանի ընթացքում + ճկուն վճարումներ (պետք է գնահատել կառուցապատողի պատմությունը)։
• Կայուն/խելացի նախագծեր՝ կանաչ ստանդարտներ, smart-home լուծումներ՝ բարձր վարձակալական տեմպերով և արժևորումով։
• Կարճաժամկետ վարձակալություն՝ զբոսաշրջության և բիզնես այցելությունների աճ (պետք է իմանալ կանոնակարգերը և օպերացիոն մասը)։

Ինչպես կայացնել հիմնավորված որոշումներ

• Սահմանեք նպատակները՝ վարձակալական եկամուտ, կապիտալի աճ, թե խառն մոտեցում։
• Գործեք տվյալներով՝ ոչ միայն մակերեսային վիճակագրությամբ, այլ նաև թաղամասային դինամիկա, ենթակառուցվածքներ, դեմոգրաֆիա։
• Աշխատեք փորձառու մասնագետների հետ՝ տեղական շուկայի և միջազգային պահանջների խորը հասկացմամբ։
• Հաշվարկեք ընդհանուր սեփականության արժեքը՝ գնում + շարունակական ծախսեր + ձեր երկրի հարկային իրողություններ։
• Մտածեք երկարաժամկետ՝ պահելով որակյալ ակտիվներ շուկայական ցիկլերի միջով։

Դուբայի շուկան իրական հնարավորություններ է առաջարկում նրանց, ովքեր հեռանում են միթոսներից և գործում են փաստերի հիման վրա։ Բարձր եկամտաբերության, հարկային առավելությունների, ռազմավարական տեղակայման և պրոֆեսիոնալ ենթակառուցվածքի համադրությունը ստեղծում է գրավիչ միջավայր։ Բայց հաջողությունը պահանջում է խորքային ըմբռնում, ազնիվ ռիսկ-գնահատում և խելամիտ ռազմավարություն։