2025 թվականին Դուբայի անշարժ գույքի շուկան անցել է «կայունացման» փուլ։ Մինչ նախկինում խոստանում էին գերշահույթներ, այժմ իրատեսական կապիտալի աճը կազմում է տարեկան 5–12 % (կախված նախագծի դիրքից և որակից):

Շատ հայ ներդրողներ հետաքրքրված են Off-Plan (կառուցվող) անշարժ գույքի հիփոթեքով, սակայն շուկայում տարածված են սխալ պատկերացումներ։ Ստորև ներկայացված են փաստերը։

Ի՞նչ է իրականում Off-Plan Հիփոթեքը (Handover Mortgage)

Ի տարբերություն տարածված միֆի, թե բանկը վճարում է մաս-մաս շինարարության ընթացքում, օտարերկրացիների համար գործում է «Handover Mortgage» (Հանձնման հիփոթեք) մոդելը։

1. Շինարարության ընթացքում: Դուք ինքնուրույն վճարում եք գույքի արժեքի 50 %-ը կառուցապատողին (Payment Plan-ի միջոցով, սովորաբար 2-3 տարվա ընթացքում):

2. Ավարտին: Երբ շենքը պատրաստ է և հանձնվում է (Handover), բանկը ֆինանսավորում է մնացած 50 %-ը։

Կարևոր է: Բանկերը խուսափում են «շինարարական ռիսկից» ոչ ռեզիդենտների դեպքում, ուստի շատ դժվար է ստանալ վարկ հենց կառուցման փուլում։

Հիմնական Կանոններ Ոչ Ռեզիդենտների (Հայաստանից Ներդրողների) Համար

Եթե դուք չունեք UAE ռեզիդենտություն (Emirates ID), պայմանները ավելի խիստ են։

1. Կանխավճարի Պահանջ (LTV Ratio)

• Փաստ: Օրենսդրությունը և բանկային ռիսկերը թույլ են տալիս օտարերկրացիներին վարկավորել գույքի արժեքի առավելագույնը 50 %-ի չափով։

• Հետևանք: Դուք պետք է ունենաք գումարի կեսը (50 %) կանխիկ՝ մինչև բանկ դիմելը։

2. Եկամտի Պահանջներ

• Նվազագույն եկամուտ: Ամսական մոտ 25,000 – 30,000 AED (կամ համարժեքը դոլարով/դրամով):

• Աղբյուր: Եկամուտը պետք է լինի ապացուցելի (աշխատավարձ, բիզնեսի շահույթ) և երևա բանկային քաղվածքներում (առնվազն 6 ամիս):

3. Տոկոսադրույքներ 2025-ին

• Ռեզիդենտներ: ~4.2% – 4.8% (քանի որ աշխատավարձը փոխանցվում է բանկ):

• Ոչ ռեզիդենտներ: 5.20 % – 5.80 % (ռիսկերը ավելի բարձր են, ուստի տոկոսը բարձր է):

Golden Visa-ի Իրական Պահանջները

Հաճախ գովազդում են, որ հիփոթեքով կարելի է ստանալ 10-ամյա Golden Visa: Սա ճիշտ է, բայց կա կարևոր նախապայման։

• Օրենքը: Գույքը պետք է արժենա 2 մլն AED-ից ավելի։

• Պայմանը: Վիզան ստանալու համար դուք պետք է փաստացի վճարած լինեք գույքի արժեքի առնվազն 50 %-ը (այսինքն՝ 1 մլն AED սեփական կապիտալ/equity):

• Սխալը: Եթե դուք վճարել եք ընդամենը 10-20% կանխավճար, Golden Visa չի տրամադրվում մինչև պահանջվող շեմը լրանալը։

Գործընթացը Քայլ առ Քայլ (Իրատեսական սցենար)

1. Pre-Approval (Նախնական հաստատում): Դիմեք հիփոթեքային բրոկերին՝ պարզելու ձեր վարկունակությունը նախքան գույք ամրագրելը։ Օտարերկրացիների համար ստուգումը տևում է 2-3 շաբաթ։

2. Գույքի ընտրություն և վճարում (Payment Plan): Կնքում եք պայմանագիր կառուցապատողի հետ և վճարում եք 50 %-ը շինարարության ընթացքում (մաս-մաս):

3. Վարկի ձևակերպում (Handover-ին): Երբ շենքը պատրաստ է, բանկը գնահատում է գույքը։ Եթե գնահատված արժեքը համընկնում է գնման գնի հետ, բանկը վճարում է մնացած 50 %-ը կառուցապատողին։

4. Լրացուցիչ ծախսեր: Հիշեք, որ բացի գույքի գնից, դուք վճարելու եք՝

   • 4% DLD (Land Department) վճար։

   • 2% գործակալի միջնորդավճար։

   • ~1% բանկի տրամադրման վճար և գնահատման ծախսեր։

Ամփոփում – Արժե՞ արդյոք դիմել

Off-plan հիփոթեքը ներդրողների համար արդյունավետ լուծում է, երբ նրանք ունեն անհրաժեշտ կապիտալի մոտ 50%-ը և ցանկանում են մնացած մասը լծակավորել բանկային ֆինանսավորմամբ՝ հեշտացնելով ներդրումային պորտֆելի ընդլայնումը։

Զգուշացում: Մի վստահեք գործակալներին, ովքեր խոստանում են, որ «բանկը ամեն ինչ կվճարի ձեր փոխարեն» շինարարության փուլում։ Դա մոլորություն է։