Դուբայում գործում է Freehold համակարգը, որը օտարերկրյա քաղաքացիներին իրավունք է տալիս ձեռք բերել անշարժ գույք 100% սեփականության իրավունքով հատուկ սահմանված գոտիներում։ Նման տարածքներից են՝ Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah և մի շարք այլ բիզնես ու բնակելի շրջաններ։

Հիմնական իրավական դրույթներ.

• Գրանցող մարմին: Սեփականության իրավունքը պաշտոնապես գրանցվում է Դուբայի հողային դեպարտամենտի (DLD) կողմից։

• Հավաստող փաստաթուղթ: Գործարքի ավարտից հետո գնորդին տրամադրվում է սեփականության իրավունքի վկայական (Title Deed)։

• Պահանջներ ՀՀ քաղաքացիների համար: ՀՀ քաղաքացիների համար որևէ հավելյալ սահմանափակում նախատեսված չէ։ Անհրաժեշտ է միայն վավեր անձնագիր և համապատասխան ֆինանսական միջոցներ։

Արդյո՞ք անհրաժեշտ է վիզա բնակարան գնելու համար

Դուբայում անշարժ գույք ձեռք բերելու համար նախապես բնակության թույլտվություն կամ ռեզիդենտի կարգավիճակ ունենալը պարտադիր պայման չէ: Գործարքը կարող է իրականացվել ինչպես զբոսաշրջային կարգավիճակով, այնպես էլ ամբողջությամբ հեռավար տարբերակով՝ առանց երկիր այցելելու անհրաժեշտության։

Այնուամենայնիվ, անշարժ գույքի մեջ կատարված ներդրումը հիմք է հանդիսանում ԱՄԷ-ում երկարաժամկետ բնակության իրավունք (Residency) ստանալու համար։ 2026 թվականի դրությամբ գործում են հետևյալ կանոնակարգերը.

1. 750,000 AED և ավելի արժողությամբ գույք ձեռք բերելիս ներդրողն իրավունք ունի ստանալ 2 տարվա վավերականությամբ ռեզիդենտության վիզա։

2. 2,000,000 AED և ավելի ներդրման դեպքում տրամադրվում է 10 տարվա «Ոսկե վիզա» (Golden Visa), որը ներառում է մի շարք արտոնություններ ներդրողի և նրա ընտանիքի անդամների համար։

Կացության կարգավիճակը տրամադրվում է միգրացիոն մարմինների կողմից, իսկ սեփականության փաստը հաստատվում է Դուբայի հողային դեպարտամենտում (DLD) գույքի պաշտոնական գրանցմամբ։

Բնակարանի հեռավար ձեռքբերման հնարավորությունները

ՀՀ քաղաքացիները կարող են իրականացնել անշարժ գույքի գնման գործարք Դուբայում ամբողջությամբ հեռավար եղանակով: 2026 թվականի դրությամբ գործընթացը կազմակերպվում է հետևյալ մեխանիզմներով.

1. Թվային լիազորագիր (Digital Power of Attorney): Գնորդը կարող է ձևակերպել թվային լիազորագիր, որը վավերացվում է առցանց՝ տեսազանգի միջոցով (Dubai Courts տիրույթում): Սա բացառում է փաստաթղթերի ֆիզիկական առաքման և դեսպանատանը վավերացնելու անհրաժեշտությունը։

2. Էլեկտրոնային ստորագրություն և գրանցում: Կառուցապատողների մեծ մասն օգտագործում է էլեկտրոնային ստորագրության համակարգեր (օրինակ՝ DocuSign), իսկ գործարքի պաշտոնական գրանցումը կատարվում է DLD պորտալի միջոցով։

3. Վճարումների իրականացում: Ֆինանսական գործարքները կատարվում են միջազգային բանկային փոխանցումների կամ կրիպտոարժույթի միջոցով (ԱՄԷ-ում լիցենզավորված հարթակների օգնությամբ)։

Լիազորված ներկայացուցիչը կամ բրոքերը իրականացնում է փաստաթղթերի ներկայացումը և ստանում է Digital Title Deed-ը (սեփականության վկայականը), որն ուղարկվում է գնորդի էլեկտրոնային հասցեին։

Ֆինանսավորման աղբյուրները և վճարման կարգը

Դուբայում անշարժ գույքի ձեռքբերումը հնարավոր է իրականացնել երկու հիմնական ֆինանսական գործիքների միջոցով.

1. Հիփոթեքային վարկավորում (Mortgage)

Ոչ ռեզիդենտների (այդ թվում՝ ՀՀ քաղաքացիների) համար ԱՄԷ բանկերը սահմանում են հետևյալ խիստ պայմանները.

• Կանխավճար (Down Payment): Գույքի արժեքի նվազագույնը 20–25%:

• Պահանջվող փաստաթղթեր: Եկամուտների պաշտոնական հավաստագիր, վերջին 6 ամսվա բանկային քաղվածքներ և վարկային պատմության տեղեկանք (Credit Report):

• Տարիքային սահմանափակում: Վարկը պետք է ամբողջությամբ մարվի մինչև վարկառուի 65–70 տարեկան դառնալը:

2. Ապառիկ վճարում կառուցապատողից (Installment Plan)

Սա առավել տարածված տարբերակն է կառուցվող նախագծերի համար, որը չի ներգրավում բանկային տոկոսներ.

• Մուտքավճար: Սովորաբար 5–20%:

• Վճարման սխեմա: Օրինակ՝ «60/40» (60%-ը շինարարության ընթացքում, 40%-ը՝ բանալիները ստանալիս) կամ Post-handover տարբերակներ, երբ վճարումները շարունակվում են շահագործման հանձնումից հետո:

• Առավելությունը: Չի պահանջում եկամուտների հաստատում և վարկային պատմության ստուգում:

Գործարքի ձևակերպման և գրանցման ծախսեր

Բացի անշարժ գույքի հիմնական արժեքից, գնորդը պետք է նախատեսի հավելյալ ծախսեր, որոնք պարտադիր են սեփականության իրավունքի պաշտոնական գրանցման համար:

Պարտադիր վճարների ցանկ.

1. DLD տուրք (Dubai Land Department): Գույքի արժեքի 4%-ը + վարչարարական վճարներ (սովորաբար 580 AED բնակարանների համար):

2. Գործակալության միջնորդավճար: Գույքի արժեքի 2%-ը (+ 5% ԱԱՀ/VAT միջնորդավճարի մասով):

3. NOC վճար (No Objection Certificate): Վճարվում է կառուցապատողին երկրորդային շուկայում գնման դեպքում: Արժեքը տատանվում է 500 – 5,000 AED սահմաններում:

4. Գրանցման հավատարմագրված ներկայացուցչի վճար (Registration Trustee Fee): Մոտավորապես 2,000 – 4,000 AED (կախված գույքի արժեքից):

5. Կոմունալ միացումների վճարներ (DEWA): 2,000 – 4,000 AED (կանխավճարային ավանդ):

Կարևոր է. Ընդհանուր լրացուցիչ ծախսերը կազմում են գույքի արժեքի մոտավորապես 6.5 – 7%-ը:

Բանկային հաշվի բացում և ֆինանսական համապատասխանություն (KYC)

ԱՄԷ բանկային հաշվի առկայությունը պարտադիր չէ գույքի սկզբնական գնման համար, սակայն այն անհրաժեշտ է հետագա կոմունալ վճարումների, վարձակալությունից ստացված եկամուտների կառավարման և հիփոթեքային սպասարկման համար:

Պահանջվող փաստաթղթերի փաթեթ.

1. Վավեր անձնագիր (մուտքի դրոշմակնիքով):

2. Բնակության հասցեի հավաստում: Կոմունալ վճարումների անդորրագիր կամ բնակության երկրի (ՀՀ) բանկային քաղվածք, որտեղ նշված է հասցեն:

3. Եկամուտների հիմնավորում (Source of Wealth): Աշխատանքային պայմանագիր, տեղեկանք աշխատավայրից կամ բիզնեսի սեփականության վկայական:

4. Emirates ID և ռեզիդենտության վիզա: Պարտադիր է ռեզիդենտ հաշիվների (Checking Accounts) համար:

Ոչ ռեզիդենտների համար (Non-resident Savings Account). ԱՄԷ շատ բանկեր թույլ են տալիս ՀՀ քաղաքացիներին բացել խնայողական հաշիվներ, սակայն պահանջվում է նվազագույն միջին ամսական մնացորդի պահպանում (սկսած 50,000 AED-ից): Գործընթացը տևում է 2-4 շաբաթ և պահանջում է խիստ համապատասխանություն KYC (Know Your Customer) կանոնակարգերին:

Գույքի ձեռքբերման գործընթացը. քայլ առ քայլ ուղեցույց (2026)

Անշարժ գույքի գնման գործընթացը Դուբայում խիստ կանոնակարգված է և բաղկացած է հետևյալ փուլերից.

1. Օբյեկտի ընտրություն և պայմանների ամրագրում: Գույքի ընտրությունից հետո կողմերը ստորագրում են Form F (Contract F): Սա պաշտոնական նախնական պայմանագիրն է (MOU), որը գրանցվում է DLD համակարգում։

2. Կանխավճարի կատարում: Գնորդը վճարում է ամրագրման վճարը (սովորաբար գույքի արժեքի 10%-ը), որը պահվում է լիցենզավորված էսքրոու (Escrow) հաշվում կամ բրոքերային ընկերության մոտ մինչ գործարքի ավարտը։

3. NOC (No Objection Certificate) ստացում: Վաճառողը դիմում է կառուցապատողին՝ հավաստելու համար, որ գույքի գծով պարտքեր չկան։ 2026-ին այս գործընթացը կատարվում է Dubai REST հավելվածի միջոցով։

4. Սեփականության իրավունքի փոխանցում (Transfer): Կողմերը ներկայանում են Registration Trustee գրասենյակ կամ իրականացնում են փոխանցումը հեռավար։ Այս փուլում վճարվում է պետական տուրքը (4% DLD fee)։

5. Digital Title Deed-ի ստացում: Գրանցումից անմիջապես հետո համակարգը գեներացնում է թվային սեփականության վկայականը, որը գնորդը ստանում է էլեկտրոնային փոստով և տեսնում իր UAE Pass հավելվածում։