Դուբայի անշարժ գույքի շուկան հասունանում է։ Երկնիշ թվերով սպեկուլյատիվ թռիչքների դարաշրջանը փոխարինվում է կայուն, պարբերական եկամտի ժամանակաշրջանով։ 2026 թվականին ներդրողների ռազմավարությունը պետք է «արագ վերավաճառքից» (flipping) անցնի «եկամտաբերության օպտիմալացման»։
Շուկայական իրավիճակը 2026-ին. հագեցու՞մ, թե՞ կայունացում
Մինչև 2026 թվականը շուկա դուրս կգա մոտ 120,000 նոր բնակելի միավոր (որոնք հանձնվում են 2024-2026 թթ․)։
-
Միֆ՝ «Գերառաջարկի պատճառով վարձավճարները կփլուզվեն»։
-
Իրականություն՝ Պրեմիում թաղամասերում գները կկայունանան (0-3% աճ), մինչդեռ մատչելի համայնքներում պահանջարկը կմնա բարձր՝ բնակչության աճի շնորհիվ (մինչև 2040 թ. նպատակ է դրված հասնել 5.8 մլն-ի)։
-
Ազդեցությունը՝ Ներդրողները պետք է ընտրեն բարձր զբաղվածությամբ (occupancy) տարածքներ, այլ ոչ թե միայն «լյուքս» անվանումը։
ROI կանխատեսում. Համախառն (Gross) vs Մաքուր (Net) եկամուտ
Սխալ է նայել միայն ընդհանուր եկամտին։ Հաջողության իրական չափանիշը Մաքուր եկամուտն է (Net Yield)՝ եկամուտը հանած սպասարկման վճարները։
| Թաղամաս | Գույքի տեսակ | Gross Yield (Մոտավոր) | Սպասարկման վճար (Service Charge) | Net Yield (Մաքուր) |
| Dubai Investment Park | Մատչելի բնակարաններ | 9.5% — 10.5% | Ցածր (10-12 AED/քմ) | 8.5% — 9.2% |
| Dubai South | Բնակարաններ | 8.0% — 9.0% | Ցածր (10-12 AED/քմ) | 7.0% — 8.0% |
| JVC (Jumeirah Village Circle) | Ստուդիաներ/1 սենյակ | 7.5% — 8.5% | Միջին (14-18 AED/քմ) | 6.0% — 7.0% |
| Dubai Marina | Լյուքս դասի գույք | 6.0% — 7.0% | Բարձր (20-25+ AED/քմ) | 4.5% — 5.5% |
| Downtown Dubai | Լյուքս դասի գույք | 5.5% — 6.5% | Շատ բարձր (25-30+ AED/քմ) | 4.0% — 5.0% |
Վերլուծաբանի նշումը՝ Թեև Downtown-ը տալիս է հեղինակություն և կապիտալի աճ, Dubai South-ի նման տարածքները ապահովում են ավելի լավ դրամական հոսքեր (cash flow) պասիվ եկամուտ փնտրողների համար։
2026 թվականի եկամտի հիմնական շարժիչ ուժերը
A. «Կապույտ գծի» (Blue Line) ազդեցությունը
Դուբայի մետրոյի ընդլայնումը (Blue Line) ենթակառուցվածքային ամենամեծ գործոնն է։ Ապագա կայարաններից մինչև 800 մետր հեռավորության վրա գտնվող գույքը (օրինակ՝ Silicon Oasis, Creek Harbour) 2026 թվականին կունենա 10-15% վարձակալական հավելավճար։
B. Վճարումների արդիականացում (Direct Debit)
Ավանդական հետաձգված չեկային համակարգը հնանում է։ 2026-ին Direct Debit System (UAEDDS)-ը կդառնա ստանդարտ։
-
Օգուտը՝ Չվճարման ռիսկի նվազեցում։
-
Ռազմավարություն՝ Ամսական թվային վճարումներ ընդունող սեփականատերերը գրավում են ավելի որակյալ վարձակալների և կարող են պահանջել տարեկան 2-3% ավելի բարձր վարձավճար։
Ռիսկեր, որոնք պետք է չեզոքացնել
-
Սպասարկման վճարների ինֆլյացիա՝ Խուսափեք հին աշտարակներից, որոնք ունեն հովացման անարդյունավետ համակարգեր («Chiller» վճարները կարող են «ուտել» ձեր եկամուտը)։
-
Կորպորատիվ հարկ (9%)՝ Անհատ ներդրողները սովորաբար ազատված են, բայց եթե դուք մեծ պորտֆել եք պահում ազատ տնտեսական գոտու ընկերության (Freezone Entity) միջոցով, խիստ հաշվապահությունը պարտադիր է։
Եզրակացություն. Ռազմավարություն 2026-ի համար
7%+ մաքուր եկամուտ (Net Yield) ստանալու համար ներդրողները պետք է՝
-
Խուսափեն գերհագեցած լյուքս սեգմենտից։
-
Կենտրոնանան զարգացող կենտրոնների վրա, ինչպիսիք են Dubai South-ը (Expo City տարածք) և JVC-ն։
-
Նախապատվությունը տան «Chiller-Free» շենքերին՝ ծախսերը նվազեցնելու համար։